Trois bonnes raisons d’investir en Rhône-Alpes

Jeanne Lenoir

14 Novembre 2014

Emplois, étudiants, villes dynamiques, qualité de vie à proximité de la montagne et position stratégique au cœur de l’Europe, la région cumule les avantages pour séduire les investisseurs.

Une étude réalisée par le cabinet GFK vient de classer la région Rhône-Alpes comme la seconde région de France au niveau du pouvoir d’achat avec un revenu moyen par personne et par an de 19 917 €. Et les communes de Saint-Julien-en-Genevois et de Gex figurent en 7è et 8è dans le Top Ten des villes françaises où le pouvoir d’achat est le plus élevé avec respectivement 25 433 € et 25 398 € par personne et par an. Un constat qui montre bien l’influence de la proximité de la Suisse mais qui dénote aussi un fort pouvoir d’achat pouvant se diriger vers l’immobilier. Un autre atout de la région est l’agglomération lyonnaise : c’est en effet le second marché d’immobilier d’entreprises après l’Île-de-France, ce qui génère une vraie demande locative. Par ailleurs, sur Lyon et Grenoble, la forte population étudiante fournit également un véritable vivier pour la location. Enfin, dans les zones frontalières, la recherche d’une location précède souvent un achat et anime donc le marché notamment sur les grandes surfaces.

Lyon : pour les petites et les grandes surfaces

L’attractivité de la ville au niveau économique favorise les mutations professionnelles. Et les familles débarquant à Lyon cherchent, dans un premier temps la location afin de bien connaître la ville avant d’acheter. Lyon compte par ailleurs de nombreux étudiants avec de nombreuses écoles de commerce réputées et des facultés. Ce qui alimente une demande en petites surfaces mais aussi en grandes dans le cadre de la colocation qui commence véritablement à percer. Aussi, pour un investisseur, le marché est particulièrement attractif. Et cerise sur le gâteau, le dispositif Pinel vient de passer Lyon en zone A, ce qui permet de faire passer le plafond de loyers à 12,42 €/m² contre 10 €/m² auparavant (zone B1).

Pour un 2 pièces de 40 à 50 m² acheté entre 140 000 et 180 000 €, la rentabilité nette oscille entre 3 et 3,30%. A prospecter les secteurs Gerland (7è), Confluence (2 è), Vaise (9è), Part-Dieu (3è) et Villeurbanne à toute proximité du campus de la Doua.

Grenoble : pour les petites et moyennes surfaces

La ville verte attire étudiants et chercheurs. Comme Lyon, Grenoble foisonne d’écoles de commerces, d’écoles d’ingénieurs et de facultés qui recherchent des petites surfaces ou des 3 pièces pour la colocation. Mais à l’inverse de Lyon, elle n’est pas aussi dynamique au niveau des emplois. Aussi mieux vaut se tourner vers des appartements ne dépassant pas le 3 pièces. Pour un achat de 130 000 € autour de 40 m², l’investisseur peut tabler sur une rentabilité de 3%.

Villes frontalières : des surfaces plus généreuses

Le secteur attire des cadres CSP+ travaillant à Genève ou en Suisse et disposant de salaires importants les autorisant à louer de belles surfaces avec terrasse. Ils se focalisent d’ailleurs dans l’Ain sur Gex et Saint-Julien. Les grandes surfaces offrent un rendement moindre même si le dispositif Pinel place les villes frontalières en zone A (12,12€/m²) mais elles connaissent un moindre turn-over que les studios et deux places. Par ailleurs, les programmes neufs n’étant pas très fournis, les grandes locations ne le sont pas non plus. Et il y a donc très peu de vacance entre deux locataires. Pour un appartement de 80 m² acquis 360 000 €, le rendement nette va tout juste frôler les 3%.

Investir en Rhônes-Alpes

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Conseils pour investir

Conseils

  • Affiner le marché locatif en faisant le tour des agences immobilières locales qui donnent le pouls du marché.

  • Faites faire des simulations par les promoteurs pour calculer la rentabilité.
    Mais tabler sur des hypothèses raisonnables au niveau de la valorisation des loyers et du bien.

  • Ne pas focaliser sur l’avantage fiscal.
    Privilégier l’emplacement et la demande locative.
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Conseils Dispositif Pinel

Dispositif Pinel :
comment ça marche ?

Ce dispositif permet de réduire une partie du bien des impôts de l’acquéreur.

Le montant à déduire dépend de la durée de location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans.

Cet avantage se calcule en fonction d’un prix égal à 5 500 €/m² dans une enveloppe de 300 000 €.

En contrepartie de ce bonus fiscal, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés en fonction de la situation du bien.

L’appartement doit être loué à titre de résidence principale et il peut aussi profiter aux enfants ou parent de l’investisseur.

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