Rhône-Alpes : les villes où il faut se positionner

Jeanne Lenoir

14 Novembre 2014

Carte de la région Rhône-Alpes

Seconde région française au niveau économique avec un tissu alliant industries, tertiaire et tourisme, Rhône-Alpes attire acquéreurs et investisseurs en immobilier résidentiel pour un achat en résidence principale ou secondaire. Focus sur les villes sur lesquelles il faut absolument se positionner.

Où acheter pour se loger ?

Un grand appartement pour une famille, un studio ou deux pièces pour un jeune couple dans une surface classique, un penthouse sur le toit ou un rez de jardin… Tous  les cas de figure existent.

Lyon : un marché rugissant

Aménagement des quais de Saône, lancement  de la seconde partie du quartier Confluence, opération « Carré de Soie » à Vaulx-en-Velin ou « Gratte-Ciel » à Villeurbanne…, l’agglomération est en pleine effervescence.  

Il s’y construit 4 000 logements privés par an depuis 5 ans. Et dans Lyon même, d’importantes opérations sont en cours dans les secteurs Confluence (2è), La Part-Dieu (3è), Girondins (7è).

A côté de ces grands lancements, des résidences émergent sur la Duchère (9è), Etats-Unis (8è) mais aussi sur Saint-Just (5è). L’offre est donc importante. Elle est également très hétérogène en prix, la fourchette allant de 2 200 €/m² à la Duchère à 7 000 €/m² à la Croix-Rousse. En toute proche périphérie desservie par les transports,  Vénissieux et Villeurbanne sont à prospecter dans une gamme de prix évoluant entre 3 000 et 3 800 €/m².

L’un des points forts de Lyon et du Grand Lyon est le plan « Accession à prix abordable » (AAA) qui donne un coup de pouce aux primo-accédants. Ce plan favorise l’achat d’un logement neuf labellisé par le Grand Lyon dont le prix de vente est inférieur de 20% au prix du marché et ouvre droit à une prime de 3 000 à 4 000 € selon les revenus. La ville de Lyon apporte également une prime supplémentaire du même ordre.

*prix courants : neuf, de 3 200 à 5 000 €/m² ; ancien, de 2 200 à 4 800€/m²

Grenoble : redémarrage de la construction

Aménagement des bords de l’Isère, verdissement de la ville, proximité de la montagne… Grenoble, enchâssée entre les massifs de Belledonne et de la Chartreuse est une ville où il fait bon vivre.

Depuis longtemps étiquetée « Verte » ou « Ecolo », elle a d’ailleurs fait du développement durable son cheval de bataille avec notamment l’éco-quartier de la Carne de Bonne et ses immeubles certifiés Haute Qualité Environnementale (HQE).

Après quelques années de pause, et malgré la difficulté de construire dans cette ville encadrée par la montagne le marché du neuf redémarre grâce à une production renouvelée de logements. Deux grandes zones d’aménagement concerté (ZAC) comme Flaubert ou Presqu’île viennent alimenter le marché avec, à la clé, plus de 600 logements.

Dans le diffus, sur l’agglomération, ce sont également près de 600 logements qui se répartissent au travers d’une douzaine de programmes. Si le prix moyen est de 3 600 €/m² selon la Fédération des Promoteurs, les valeurs s’étalent entre 3 000 et 4 500 €/m².

*prix courants : neuf, de 2 900 à 4 000 €/m² ; ancien, de 1 800 à 3 500 €/m²

Pays de Gex et lac Léman : les opportunités frontalières

Gex, Annemasse et Saint-Julien-en-Genevois bénéficient de la proximité de Genève qui n’est qu’à une vingtaine de minutes par autoroute. Pour les français travaillant à Genève et ne pouvant acheter en Suisse, ces villes frontalières offrent de réelles opportunités.

Les programmes neufs ne sont pas très nombreux même à Gex, la sous-préfecture de l’Ain. Pour autant, les prix restent relativement raisonnables pour cette zone frontalière, autour de 4 400 €/m². Annemasse affiche les mêmes valeurs.

En revanche, Saint-Julien-en- Genevois jouit d’une plus grande côte et les prix atteignent facilement les 5 000 €/m².

La station thermale de Divonne-les-Bains garde son prestige et les prix sont à la hauteur de sa réputation, entre 5 000 et 6 000 €/m².

Conjuguant les atouts de la proximité de Genève avec le charme et le dépaysement du Lac Léman, les communes de Thonon-les-Bains et Evian proposent quelques résidences neuves en centre-ville ou en dehors de la ville mais avec vue imprenable sur le lac. Là encore, selon l’emplacement, l’amplitude des prix est large, s’échelonnant entre 3 300 et 4 500€/m².

 Sur Douvaine, entre Genève et Thonon-les-Bains mais davantage dans les terres, les prix restent néanmoins fermes, autour de 4 200 €/m².

*prix courants : neuf : de 4 000 à 5 000 €/m² ; ancien : de 2 000 à 3 500 €/m² 

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Conseils pour investir

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  • Affiner le marché locatif en faisant le tour des agences immobilières locales qui donnent le pouls du marché.

  • Faites faire des simulations par les promoteurs pour calculer la rentabilité.
    Mais tabler sur des hypothèses raisonnables au niveau de la valorisation des loyers et du bien.

  • Ne pas focaliser sur l’avantage fiscal.
    Privilégier l’emplacement et la demande locative.
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Conseils Dispositif Pinel

Dispositif Pinel :
comment ça marche ?

Ce dispositif permet de réduire une partie du bien des impôts de l’acquéreur.

Le montant à déduire dépend de la durée de location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans.

Cet avantage se calcule en fonction d’un prix égal à 5 500 €/m² dans une enveloppe de 300 000 €.

En contrepartie de ce bonus fiscal, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés en fonction de la situation du bien.

L’appartement doit être loué à titre de résidence principale et il peut aussi profiter aux enfants ou parent de l’investisseur.

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