Acheter en Île-de-France : une opportunité de choix

Jeanne Lenoir

13 Mars 2015

Acheter en région Île-de-France

La région Île-de-France est la plus convoitée de l’Hexagone, alimentée par divers bassins d’emplois et une forte population étudiante. Et même si l’on n’y construit pas encore assez face aux besoins immenses, accentués avec le Grand Paris, les acquéreurs disposent de choix en termes d’implantations et de prix.

Avec près de 12 millions d’habitants, soit  19% de français répartis sur 2,8% du territoire, la région Île-de-France représente 28% du produit intérieur brut (PIB). C’est dire si ce poids du PIB compte en termes d’entreprises et de salariés de toutes catégories et en termes de logements.

Petite couronne : des prix à géométrie variable

Entre les communes se situant juste de l’autre côté du périphérique et celles distantes d’environ 5 à 10 kilomètres l’offre et les prix diffèrent.

Hauts de Seine : des prix du simple au double

Sur des communes-phares comme Boulogne, Issy-les-Moulineaux, Levallois, qui ont beaucoup construits depuis 15 ans, les programmes neufs se raréfient. Et leurs prix grimpent pour dépasser parfois 350 000 € pour un 2 pièces.  D’autres prennent le relai autour du bassin d’emplois  de la Défense comme Nanterre, Puteaux. Les prix  sont plus abordables avec des 2 pièces  destinés à de jeunes accédants ou à des investisseurs  qui peuvent se trouver à partir de 250 000 €.

Toujours à proximité du quartier d’affaires, Gennevilliers, desservie par la ligne 13, le RER C ou le tramway T1 propose de réelles opportunités  avec, pour les primo-accédants, une TVA à taux réduit à 5,5% ou 7%. Ainsi, dans l’éco-quartier Chandon-République, plusieurs résidences s’ouvrent : les studios démarrent à 144 000 € et les 2 pièces à 180 000 €. Dans le sud du département, sur Montrouge ou Vanves, les prix remontent et il faut tabler sur un minimum de 250 000 € pour un 2–pièces.

Seine-Saint-Denis : une nouvelle image et des prix attractifs

Les premières communes à prendre leur envol ont été Montreuil, juste de l’autre côté du périphérique et Saint-Denis, dopée par le réaménagement de la plaine Saint-Denis et de son développement en immobilier d’entreprises. En 2015, ces villes jouent toujours un rôle important dans le département et déclinent quelques programmes.

Mais d’autres communes bougent. Ainsi, Pantin bénéficie d’un centre ancien, des berges du canal de l’Ourcq, de pôles d’emplois axés sur l’industrie du luxe, de rénovation d’anciens bâtiments industriels…à deux pas du 19 è arrondissement où vient d’ouvrir la salle de la Philharmonie de Paris et de quelques programmes neufs. C’est une ville en véritable transformation mais qui garde son âme et où l’on peut trouver du neuf à partir de 153 000 € pour un studio. En limite de Paris, Aubervilliers redécouvre aussi son canal et prévoit l’aménagement de l’éco-quartier du Fort pour accueillir à terme 2 000 logements. Bobigny entame également une belle mutation et projette la construction de plus de 5 000 logements. Dans toutes ces villes, des opérations en TVA à 5,5%  ou 7% permettent d’accéder à la propriété autour de 3 100 €/m² et en secteur libre à partir de 4 000 €/m².

En s’éloignant de Paris pour profiter d’un peu plus d’espace, sur Noisy-le-Grand, Noisy-le-Sec, Villepinte, Tremblay-en-France, des opportunités se présentent pour des trois pièces entre  185 000 et 225 000 €.

Val de Marne : un compromis de prix entre les deux autres départements

De Vincennes, Saint-Maur et Saint-Mandé à Orly en passant par Cachan, Vitry, Choisy-le-Roi, Maisons-Alfort ou Thiais, le département allie communes bourgeoises et communes dites plus populaires. Sur le trio Vincennes-Saint-Maur-Saint-Mandé, le neuf reste rare et donc cher dans une fourchette allant de 4 500 à 9 000 €/m² voire plus. Pour un prix plus abordable, mieux vaut s’orienter, en toute proximité de Paris, sur Maisons-Alfort ou Vitry où les valeurs oscillent entre 4 500 et 6 000 €/m². Plus abordable,  le Plessis-Trévise où les trois pièces peuvent s’acquérir à 217 000 €. Mieux encore, à  Limeil-Brévannes, dans l’éco-quartier Ô Cœur de Limeil,  les trois pièces démarrent à 184 000 €.

Grande Couronne : acheter plus grand et moins cher

Acheter en Grande Couronne Île-de-France

En grande périphérie, hormis des communes très chics et onéreuses où la construction est absente, les promoteurs arrivent à avoir des terrains à de meilleurs prix qu’en première couronne. Ce qui permet de sortir des appartements à des valeurs plus attractives et de satisfaire les primo-accédants pour des logements plus spacieux.

Seine et Marne : des communes existent en dehors des deux villes nouvelles

Dans ce département, Marne-la-Vallée et Sénart, les deux dernières villes nouvelles de l’Ile-de-France  ont émergé à la fin des années 70 et au début  des années 80. Leur marché est totalement mature aujourd’hui. Sur Marne-la-Vallée, on peut y trouver encore quelques programmes neufs sur Bussy-Saint-Georges, Cesson, Chessy, Magny-le-Hongre, Serris…avec des trois pièces fluctuant entre 185 000  et 250 000 €. Sur Sénart, à Savigny-le-Temple ou Lieusaint, les trois pièces tournent autour de 230 000 €. Parmi les autres communes-phares, Meaux s’impose avec plusieurs opérations qui, selon les quartiers, évoluent entre 3 000 et 3 500 €/m². Mais aussi Chelles, Dammarie-les-Lys, Brie-Comte-Robert…avec des prix fluctuant entre 2 800 et 3 500 €/m².

Yvelines : le département le plus chic mais  parfois abordable

Si l’on s’en tient à certaines communes comme Chatou ou le Vésinet, le secteur reste fidèle à sa réputation et donc chic et cher. Sur ces villes, c’est avéré puisqu’un trois pièces au Vésinet vaut 578 000 €. En s’échappant de ces communes réputées du bord de Seine, on peut décrocher des biens de trois pièces à un prix divisé par deux dans un nouveau quartier de Saint-Cyr-L’Ecole, sur Guyancourt ou Poissy. Sur Mantes-la-Jolie, cette même superficie s’acquiert entre 191 000 et 218 000 €.

Essonne : entre vallées et banlieue à prix raisonnable

Massy et Palaiseau sont les fers de lance du département pour la construction et les emplois. Et Saclay pour les étudiants présents sur ce plateau appelé à devenir la Silicon vallée française. Mais d’autres communes tirent bien leur épingle du jeu dans la vallée de l’Orge comme Brétigny, Epinay ou Juvisy où le prix des trois pièces démarre à 207 000 €. Dans la vallée de l’Yvette, pour cette même catégorie, le prix se situe  à 239 000 € mais selon la commune peut aller bien au-delà. Pour trouver plus abordable, il faut s’orienter vers Corbeil-Essonnes, Saint-Pierre-du-Perray, Tigery pour des trois pièces démarrant à 176 500 €.

Val d’Oise : le poumon vert de la grande couronne

Si Argenteuil et sa proximité parisienne affichent des valeurs dépassant les 5 500 €/m², d’autres communes  comme Garges-les-Gonesse, Franconville ou Eaubonne jouent une carte de prix un peu plus douce. En partant vers les confins de l’Ile-de-France, et dans un contexte plus bucolique, une commune comme L’Isle Adam offre la possibilité de devenir propriétaire à partir de 310 000 € pour un  trois pièces. Sur Luzarches, près du golf de Montgriffon  ou sur Saint-Leu-La-Forêt,  les trois pièces s’échangent entre 235 000 et 260 000 €. Des prix qui correspondent à un budget familial ou à celui d’un investisseur qui recherche un complément de revenus.

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Grand Paris : 70 000 logements neufs par an

Le Grand Paris est connu pour son réseau Express qui va desservir 72 nouvelles gares sur 205 km de lignes de métro automatique notamment sur les communes de Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen, Ivry, Vitry, Seine Rive-Gauche, Serris, Chessy, Montévrain, Chanteloup, Sénart, Lieusaint, Massy, Palaiseau, Gif sur-Yvette.

Investisseurs et acquéreurs peuvent donc se positionner sur ces secteurs à fort potentiel de développement où des programmes démarrent à des prix encore abordables.

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